中国公共政策研究

钟伟:王健林和马云的打赌 我觉得王健林会胜

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      21世纪商业地产论坛2013年年会12月13日开幕,金融界网站进行图文直播。经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生做演讲。

以下为文字实录:

刚才听了聂会长和秦虹主任的演讲我收获良多。尽管十八届三中全会有很多新的东西,但是改革的落地要慢慢来,积累一点点微小的东西,最后才能成为大的东西,楼市慢慢稳定,慢慢趋于凉爽。

为什么我们的结论?思考过程是什么样的?


      一、十八届三中全会表达了从现在的2020怎么样的态势,影响房地产的有什么内容?我理解三中全会最大的变化是,在十一届三种全会提一个中心两个基本点,这个会议之前所有中央文件重要讨论如何深化经济体制改革,而这一次经济体制改革仍然是重要内容,到最后的落脚点是放在了全面深化改革,这一个中心的地位不再是单一指标了,而是多指标的考核了,以前中央政府扮演的是一个生产型的厂长的角色,只管生产,不管产出来有没有效益,对社会人们造成了什么样影响,以后政府就不再是生产型的,傻大黑粗的驱动了,而是变成市场的角度了,所以一个中心有弱化,两个基本点还在坚持,这是十八届三中全会的特点。

二、鲜明的资本主义色彩,如果诸位仔细看一下,关于创新这个词,在十八届三中全会当中制度创新出现两次,什么是高频词呢?“资本”,中国政府就像一个国家资本家了,国有企业改革讲到的政企分开、政资分开,不管企业不干人,但要管资本,好的有条件的企业可以做资本的运营投资平台,如果你把企业管好了,也可以搞员工持股,你把一个企业搞黄了,只要不把钱放在自己兜里,官员没问题。

农业也一样,宅基地也好,集体建设用地也好,现在通过全会部分私有化了,更重要的,土地不仅仅在渐渐私有化也在资本化,在全会的内容当中强调土地拥有者对于集体建设用地、宅基地、承包地等这些地收益权,至于这些地具体是由谁做的不重要,比如说农民你拥有承包地,但是你可以自己不耕,因为人家耕作土地的效率和产出更好,你只是有收益权。集体建设用地可以出让、租赁、入股、经营,人家开发商可能比你农民自己直接去做更有市场化的效益。所以土地收益就是强调土地的资本化。政府思维变成资本家思维了。这一届政府典型就是多家的想法。

建设用地如何经营性的流转,符合规划的前提下,可以出让、经营、入股、租赁,显示农民直接入市,他对现有的土地招拍挂,不构成体系性的冲击,未来县处以上的土地出让周期可能会下沉,科一级的,乡镇政府也是土地出让的一级,不直接影响现有的土地招拍挂制度,也不构成对小产权房的认可合法化的可能性。只是在一定程度上可能使得土地的使用效率或土地的供应量略有增加。

然后加快房地产税的立法正在推出,这个让我个人更放心了,在今后相当长的时间内,在全国更加推广的是重庆、上海的房产税,而不是房地合一的房地产税,房地产正在立法阶段,他作为一个地方的主体税种,哪个地方政府率先推出也不一定,总体来讲作为房地产税未来肯定是个趋势,但是很短的时间内,未来两三年政策就能落地可能性不是太大,现有的限购限贷和招拍挂的方式平稳运行一段时间。

城镇化,并没有提太多的这个词,大家一定要关注,李克强总理经常讲的什么减镇放权、促使社会阶层纵向流动、打造新型城镇化,城镇化是最大的内需,这些词汇在十八届三中全会中没有出现。甚至连城镇化这部分也被改变了城乡一体化建设,新型城镇化只在十八届三中全会全文当中出现一次,这就意味着未来政治局是决策机构,国务院不折不扣的是执行机构。城镇化提到全面放开小城市,逐步放开中等城市布局,限制大城市布局,未来随着城镇化的推动,在建制镇,小城市或者中等城市是未来吸纳人口迁徙的主体,自然村、小城镇数量会进一步衰减,这是房地产的第三个。

整个是十八届三中全会的主旨意思和涉及房地产的内容。

如果我的解读理解的意思没有特别大的偏差的话,我们大概能够相信从现在到2020年中国经济增长的波动性、通胀的可控性,货币政策稳中趋紧,基建投资高歌猛进,2014年中国经济增长货币持平,通胀跟今年持平略高,明年流动性比近来趋于今年,大概房地产大概不如今年。

第二部分,回顾过去92年到现在中国房地产的云写,目前中国的房地产处于什么态势?今后几年中国房地产有可能有什么样的结果,我形容为中国目前的房地产政策,到现在也许至今,房地产市场运行至今,获得了一次清晰可见的软着陆的机会。那这意思是什么?就是10年到现在中国房地产使泡沫化趋势是不断加深的,这个泡沫本来在高位是要完蛋的,如果政府在幕前退出房地产税,这个泡沫就刺破了。2002、2003年中国商业银行一破产了,然后03年底外汇进行注资、股改、上市,丑小鸭变成了灰姑娘,08年银行赚钱都赚得不好意思说了,在此之前的五六年,中国的银行业处于整体要破产的边缘。借着全球股市的高点,从左口袋掏到后口袋,借着全球投资者对中国经济高速增长的幻觉,中国政府采取了政策。这是中国用不到十年时间拯救了他的银行业。这个有没有办法拯救他的房地产市场。

聂教授提的有一页非常清楚的显示,如果一个国家的真实利率水平是0以下的,你存钱是赔钱的,你会选择其他方式,你会买字画,买房地产,理财产品经常在4-6,如果高门槛以上,信托产品收益率7-10,使得购买房子不再是富裕阶层唯一的投资渠道。目前在房地产市场上,改善性需求第一位,刚性需求第二位,投资性需求在市场上的占比非常少,这是软着落,由于这个市场化带来的非常大的推动。

第二点中国政府政策的歪打正着,有很多人对温家宝总理在卸任之前的国五条不以为然,温总理在最后做国五条非常有道理,如果没有国五条,中国房地产市场会是什么样的,在2010年之前中国政府所出台的房地产调控政策,大体上可以用愚蠢两个字形成,在这之前的政策调控,主要给开发商,给地方政府加码加量,限制供给,或者推高供给的价格,而在需求这一层,买房无论是自主的还是投资没有限制,你让供给更困难,价格更高,让需求充分释放,这个房价怎么不高?2010年到现在大多数有损于房地产的政策,都是加在谁的头上,购房者或者需求这一侧,中国政府2010年之后变成了需求侧管理,就是限购,限贷,这些方式相当于给本奔腾不惜的房地产需求抑制下来了。

第三个是什么?在整个房地产市场当中,在2008年之前,政府无所作为,98年到08年由中国政府所提供的保障房,占住宅供应量大概在5%到10%之间,也就是广大中低收入阶层没有购买商品房,但是政府没有给他们提供比较充分的保障房,所有人都去抢商品房,这都会引起社会巨大的矛盾和冲击。2008年到现在先是由3600万套保障房,然后有自住房等等很多东西推出,从现在到今后几年,在全国的住宅供应当中,由政府提供的各类保障性的住房,其中有保障性的,也有商品性的,这一块大概占比可以上升到15%-20%,如果由政府提供的这些住宅类型的房屋,能够达到市场占比的这么多,他具有非常大的价格抑制作用,尤其对地段不好的,大规模供应商品房直接形成冲击。

地方政府债务问题也往后延了,今后几年的房地产的政策激流猛劲。目前中国房地产整个是结构性的供过于求,有向整体供过于求迈进的趋势,但从现在到2020,中国房地产出现了难得的成功的软着陆的机会,这次机会很有可能中国政府能够把握住,谁会跌呢?我赌明年的香港房价跌。

在房地产的供应当中,有住宅和非住宅,非住宅当中商业地产是很重要的一块,商业地产现在到底收到怎么样的电商的冲击,这是需要仔细思索的。我觉得王健林和马云的打赌,我觉得王健林会胜。陈总致词的时候讲到过一句话:从现在到2020,那个十年时间,在社会零售社会总额当中,来自于电商平台的销售,占到社会总的30%-40%,打赌中能超过50%,为什么预期是36%-40?电商年均增长是30%,社会零售总额是10%略多一点,线上增长8倍左右,线下增长2倍左右,导致线上的的电商展开的营销,到2020他的市场份额从未来占8%-10%,30%-40%,但是到不了一半。但是线下的企业和线上企业相比是不是真的那么弱不经风?不是。我们以淘宝和阿里巴巴为例,马云所做的一切都是非法的,线下的企业需要工商注册,线上的企业不需要,线下的企业销售商品的时候需要有产品的合格证,线上的假冒伪劣、知识产权的侵犯比比皆是,线下的企业大多数都是合法纳税的,线上的企业合法纳税的极少,线下的企业是由买家直接提货的,线上的企业在中国很大的成功是因为中国有一批物流企业,如果要求线上的企业有一个正常的工商注册,需要对他产品,不能卖假货等等,不能卖偷来的东西等等,这是起码的商业原则,你卖一笔东西应该正常的交税,哪怕是小额纳税人,你觉得线上企业的优势和线下企业的优势有多少?双十一购物因为贪图小便宜的心态买一堆没用的东西。

马云现在也在进行转型,他至少在做两个转型,第一个在网上卖商品是有限的,必须在网上必须卖无限的服务,金融产品是取之不尽、用之不竭的,要是在网上卖保险多好?这不需要物流配送,直接钱对钱的交易,第二个巨大的冲击,阿里巴巴跟互联网是基于PC的,未来肯定是基于移动互联加APP的,所以马云要不遗余力的推移动终端的使用,当然未来谁会在移动终端当中在线上企业当中做得更好呢?也不确定。

所以总结起来我们再看支付宝的盈利,我们还可以看到,本来应该买家和卖家保证金的利息部分,每年大概25-30亿左右,现在85%被划为了支付宝,15%变成了第三方支付消费者保护基金,但是实际上这些钱应该100%归买家和卖家,如果给支付宝一张银行牌照,他引起的消费者的怀疑,比目前支付宝和商业银行的弱势和公众给予的同情将被抹煞。电商取代的是标准化的、大规模、工业制造的产品,追求品质、没有品位,这是网上销售的最大特色,你但凡要有个人的特质和品位,要有体验要有个性化需求,电商肯定不行。因此金融领域、支付、零售、都可以电商化,大多数的工业品,家电、其他的奶粉之类的都可以电商化,但有相当多的商业服务是没有办法电商化的,因为他包含了人的介入,包括对环境的体验等等,也就是商业地产收到的电商的冲击是很大的,但是没有大到那种程度。不要对电商的兴起,对你房地产市场失去信心。

在中国如果靠这些卖场拉人气,那是靠不住的。

第四、如果中国的房地产行业电商冲击这么大,会不会给我们这些人一个机会,走向海外,王石说了走向海外,我们不能够用一家企业今天所走过的路程回溯一下过去他怎么样?很多人可能会说,万科是一家成功的企业,王石是一个伟大的企业家,我也不否定,但是假设一下。如果万科当年不是把他的百货超市卖掉,他两条线走路,一块做住宅,一块做百货超市,并且择机上市,这样的万科一定比全速周转的住宅更糟糕吗?如果万科跟王健林同步,能够看到商业地产获得非住宅的巨大的商业机会,做一些持有性的物业,而不做千人一面的标准化,是不是对长远的发展更有好处呢?

说万科只做住宅是成功的,过去是成功,未来也将成功,他在放弃一些机会的时候,是不是真的失去了很多机会,如果他当时不放弃,是否同样会取得成功?

那么同样的道理,当一些企业走向海外的时候,我们也要心平气和的看一下,你作为中国的地产商走向还用,你能够获得什么?其他的不说,建筑的标准,拿地的程序,市场的开拓,建筑施工当中用本地工人的高效率、低成本了。我只说一个关键词,市场容量,你对中国中大型的开发商来说,做一个很大的楼盘比比皆是,做一个综合体,提供几十万方的供应量轻而易举,我们有没有斟酌过,在欧洲或者北美地区,每年新开工的量也仅仅只相当于我们地级市,这么小的容量,一个国家的开发量才只有地级市这么大,一些设计师事务所全部设计的量不及我们国内一个小所,把图稍微改一下一年的设计量,那么小的市场容量当中,在以存量房的改造更新为主的市场当中,我们做惯了新房子,到那么小的市场当中你能否活得下来,你大鱼放到脸盆里头怎么游泳?很有可能最后发现,你进入一个国家,把这个国家的房地产新增的包下来还不住你在县城做得市场容量大,海外是有机会的,但是这些机会不是大把的钞票,只是一个稳定的市场、稳定的盈利,规规矩矩的做生意,挣一点平平稳稳的钱而已。所以海外也很难容纳我们中国这么大体量的开发建筑施工。海外不是解决中国房地产业出入的答案,但海外也许是解决中国建筑(行情,问诊)施工企业巨大产能过剩的答案,因为我们会到非洲去、中东欧去、东南亚去。个

第五、明年房地产行业的前景会怎么样?一般般,不如今年,今年这么火爆,凭什么说一般般?在2013年整个房地产运行的过程中,如果稍微看一下数据,你就能明白,在春节前后必然是有一个爆发性的行情的,因为当时的代售面积已经非常少。市场已经到了拐点。但现在不一样了,现在代售面积大概将近5亿平米,足够开发商卖五个月,而正常的代售面积是2.5亿,你拿了预售证卖不掉,这是你的问题和市场的问题。另一块是销售比,目前仍然不够高,从这些趋势看明年,房地产行业投资从年初到年底逐步下滑,销售面积和销售金额大概能够跟今年持平,但是房地产开发企业开发的利润远远不如今年,今年利润之所以好有两块原因,第一块房价超出预期,对今年房价上涨没有抱过高的希望,今年普遍涨了10-15%,主要前四个月取得的,当然价格好于预期,多出来的这部分全都是超额利润了,不用财务成本的持续下行,10年上半年下半年的时候,房地产市场要融资非常困难,现在房地产通过商业银行的融资也好,10年房地产融资是在往下移的,但这两点在明年都不存在,明年房价没有超预期的上涨,明年房地产企业的融资成本也不会持续下行,甚至有可能会上升,除了大企业,保证他的利润有一定高速增长,大多数房地产利润增速不如今年,没有任何必要在现在卖入任何一家商业银行或者房地产公司的股票,没有价值,因为他们是长周期下行的行业。

如果你觉得你所在的开发行业的日子还是不错的,看一下建筑施工企业日子是不是比较难了?看看钢铁、水泥、平板玻璃他们的日子是不是奄奄一息了。房地产是一个集成的下游的产业,春江水暖鸭先知。现在上游处于极端不景气,所以你作为最下游,你感觉你的日子也会不太好过。

最后一点,这个到2020增长2倍都很难,意味着到2020我们中国120亿平米,一年卖2000万套房,难以解决,这个有一种不可复制性,如果他做得好,长白山那一块是能取代瑞士的,他圈下一片资源,如果资源和地产结合得好他就成功了,如果结合不好,这么高的杠杆也有巨大的风险。

第二商业地产小巧,体量如果之大,政府都在公开预警,未来的商业地产单体的量也不是很大。万科单个的万达中心体量并不是特别大,如果在地县更不应该有一个特别大的供应量放出来,冲击整个地域的商业和布局,你起来了,人家倒下了,但是你能不能防范下面又搞一个综合体呢?又把你商业分流了。

三、感性,我的意思是,不要把标准化的交易类的不提供任何附加服务的东西,这些简单的商业业态弄进来,弄一个电影院,弄一个餐饮,弄一个商业百货,或者弄一个超市,这样一个方式其实都未来重点掠夺的领域,因此你一定要让购物或者消费具有典型的在气质上和精神层面的体验,如果没有这种体验的话,人家交易性的标准型的东西只看价格,不看线下,线下怎么拼得过线上?如果要有气质和体验做得更有体验。你做幼儿园、做学校肯定不行,你做养老地产不行,老人现在没有形成养老院养老的习惯。你能做什么?为什么不做孕产妇呢,在中国女人生孩子受罪,要在人山人海当中,不停的周转,为什么不只做这一步,只为中青年、强大支撑能力的或者一年当中愿意高额付费的,你做这一块吗?在全国有优秀的吗?没有。所以这一块市场仍然有,未来放开之后会更加有,又比如说能不能做现代物流的配套的商业服务呢?总体来讲中国物流行业比较落后的,但是虹桥交通枢纽是一个巨大的成功,他连接了空港、高铁、城铁、高速公路。这是一个城市的交通路网和这个城市城际间和其他城市的交通枢纽,未来还有20个大型的交通枢纽,未来的交通枢纽商业业态不够精细化。未来如果集中在交通枢纽这一块商业业态可能会非常精细化。大家如果有兴趣可以去日本看一下垂直交通枢纽,那个地方集中了最多的人流和消费者,而在地面上看不到什么。

我们看大学教育,以前教育地产也不挣钱,以前教育是非常僵化的,但是目前在一些地方,在过去存活下来的大学,现在又处于比较良好的状态。更多的人会上大学,但是并没有每个上大学的人都能顺利的毕业,大学走向普及和大众化,对多样化的大学教育需求比较大的,未来大学培养的并不是像躲在象牙塔里面发表一些议论的大学教授,更多的是专业人才的培养,这一块怎么会没有机会呢?

你为什么非得要土地招拍挂呢?能不能跟县镇以下的基层政府讨论一下,能否在地段比较好的建设用地上以租赁、入股的方式做商业地产呢?这个也是可以的。所以在未来中国房地产行业是有一次软着陆的机会,这是第一个意思。第二个这个房地产市场的容量仍然非常之大,比世界其他国家都要大得多,你没有必要大规模走向海外,但是这个市场容量这么大,你不能再想象他有更快速的爆发式的增长。

第三点从现在到今后,中国的房地产都是稳中有落的过程,你不能对价格和资金,包括土地价格,销售价格和资金价格有过于不切实际的期待,最后一个,商业地产而言,简单的交易性的标准化的商业服务是过时了,要求更有目的性,指向资源,指向控制,指向除了住宅、酒店、写字楼商铺简单的组合之外,更复杂的业态,你只有做得精、细、更谨慎、更冒险,才能在未来市场中存活下来。

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